ICS07.040 A76 中华人民共和国国家标准 GB/T28406—2012 农 用地估价规程 Regulationsforvaluationonagricultureland 2012-06-29发布 2012-10-01实施 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局 中国国家标准化管理委员会发布目 次 前言 Ⅲ ………………………………………………………………………………………………………… 引言 Ⅳ ………………………………………………………………………………………………………… 1 范围 1 ……………………………………………………………………………………………………… 2 规范性引用文件 1 ………………………………………………………………………………………… 3 术语和定义 1 ……………………………………………………………………………………………… 4 总则 2 ……………………………………………………………………………………………………… 4.1 农用地估价基本原则 2 ……………………………………………………………………………… 4.2 农用地价格影响因素 3 ……………………………………………………………………………… 4.3 农用地估价成果 3 …………………………………………………………………………………… 5 农用地估价方法 3 ………………………………………………………………………………………… 5.1 收益还原法 3 ………………………………………………………………………………………… 5.2 市场比较法 5 ………………………………………………………………………………………… 5.3 成本逼近法 9 ………………………………………………………………………………………… 5.4 剩余法 11 ……………………………………………………………………………………………… 5.5 评分估价法 12 ………………………………………………………………………………………… 5.6 基准地价修正法 13 …………………………………………………………………………………… 6 农用地宗地估价 14 ………………………………………………………………………………………… 6.1 估价程序 14 …………………………………………………………………………………………… 6.2 明确估价基本事项 15 ………………………………………………………………………………… 6.3 拟订估价作业计划 15 ………………………………………………………………………………… 6.4 估价资料收集与整理 15 ……………………………………………………………………………… 6.5 实地查勘待估农用地 16 ……………………………………………………………………………… 6.6 选定估价方法,试算宗地价格 17 …………………………………………………………………… 6.7 确定估价结果 17 ……………………………………………………………………………………… 6.8 撰写估价报告 17 ……………………………………………………………………………………… 6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档 17 ……………………………………………………… 7 不同利用类型的农用地宗地估价 17 ……………………………………………………………………… 7.1 耕地地价的评估 17 …………………………………………………………………………………… 7.2 园地地价的评估 18 …………………………………………………………………………………… 7.3 林地地价的评估 18 …………………………………………………………………………………… 7.4 草地地价的评估 19 …………………………………………………………………………………… 7.5 未利用地价格的评估 19 ……………………………………………………………………………… 8 不同估价目的的农用地估价 20 …………………………………………………………………………… 8.1 承包农用地价格评估 20 ……………………………………………………………………………… 8.2 转包农用地价格评估 20 ……………………………………………………………………………… 8.3 农用地租金评估 20 …………………………………………………………………………………… ⅠGB/T28406—2012 8.4 荒地拍卖底价评估 20 ………………………………………………………………………………… 8.5 荒地抵押价格评估 20 ………………………………………………………………………………… 9 农用地基准地价评估 21 …………………………………………………………………………………… 9.1 评估对象 21 …………………………………………………………………………………………… 9.2 技术路线 21 …………………………………………………………………………………………… 9.3 工作程序 21 …………………………………………………………………………………………… 9.4 准备工作 21 …………………………………………………………………………………………… 9.5 农用地基准地价内涵界定 21 ………………………………………………………………………… 9.6 样点地价平均法 22 …………………………………………………………………………………… 9.7 定级指数模型法 25 …………………………………………………………………………………… 9.8 基准地块评估法 27 …………………………………………………………………………………… 9.9 基准地价的确定 28 …………………………………………………………………………………… 9.10 基准地价修正系数表的编制 29 …………………………………………………………………… 9.11 成果整理 30 ………………………………………………………………………………………… 9.12 农用地基准地价更新 31 …………………………………………………………………………… 9.13 成果验收 32 ………………………………………………………………………………………… 附录A(规范性附录) 农用地价格影响因素表 34 ………………………………………………………… 附录B(规范性附录) 农用地估价工作附表 36 …………………………………………………………… 附录C(规范性附录) 农用地估价报告规范格式 47 ……………………………………………………… 参考文献 59 …………………………………………………………………………………………………… ⅡGB/T28406—2012 前 言 本标准按照GB/T1.1—2009给出的规则起草。 本标准由中华人民共和国国土资源部提出。 本标准由全国国土资源标准化技术委员会(SAC/TC93)归口。 本标准起草单位:国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大 学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。 本标准主要起草人:胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郧文聚、刘彦、 杨丽平、吕萍。 ⅢGB/T28406—2012 引 言 为全面掌握我国农用地资产状况,科学管理和合理有效地利用农用地,规范农用地估价行为,统一 估价程序和方法,保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理,根据《中华人民共和国土地管理法》等法 律、法规,结合我国国情,制定本标准。 ⅣGB/T28406—2012 农用地估价规程 1 范围 本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。 本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文 件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。 GB/T19231—2003 土地基本术语 GB/T21010—2007 土地利用现状分类 GB/T28405 农用地定级规程 GB/T28407 农用地质量分等规程 3 术语和定义 GB/T19231—2003、GB/T21010—2007、GB/T28405、GB/T28407界定的以及下列术语和定义 适用于本文件。 3.1 农用地 agricultureland 直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 3.2 后备土地资源 reservedlandresource 目前尚未利用的各种荒芜、贫瘠和废弃、闲置,经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的 土地。 3.3 均质地域 homogeneousterrain 农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 3.4 农用地宗地 cadastralparcelofagricultureland 权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 3.5 基准地块 baseblock 是在农用地均质地域内设定的,其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性,使用状况相对稳 定的地块,具有代表性、中庸性和稳定性。 3.6 农用地价格 priceofagricultureland 在正常市场条件下,于特定期日